С 1 июля 2022 года в Казахстане должны были совсем отменить КСК. А на их месте заработать ОСИ и ПТ. К этому нас готовили загодя, разъясняя пользу и блага нововведения. А потом притормозили. На практике «машина» закона не заработала и нормально ехать отказалась. Его введение отодвинули – еще на год. Закон вернули на доработку в мажилис парламента РК. Есть информация, что на данный момент его может ожидать около сотни поправок. Но переход в новые формы все же не остановлен.
Переходите, а там посмотрим?
О новых реформах по управлению кондоминиума рассказали на брифинге в региональной службе коммуникаций. Разъясняли тему по работе по переходу к новой форме управления домами – объединению собственников имущества (ОСИ) или простого товарищества (ПТ).
– До конца текущего года в области должны перейти в новые формы управления 2214 многоэтажных жилых домов, – отметила заместитель руководителя управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Павлодарской области Кульбаршын Арынова. – На сегодняшний день имеют новую регистрацию 1375 новых форм правления – 150 ОСИ и 1224 ПТ. Это чуть больше половины. Ведется разъяснительная работа и консультации для населения, поадресный обход жителей. Активно в этом участвуют представители партийных и профсоюзных организаций, депутаты областных и городских маслихатов. А также уже выбранные председатели действующих ОСИ. Последний срок перехода – 1 июля 2023 года.
Напомним, для повышения эффективности работ по обслуживанию домов все многоквартирные дома должны были перейти на новые формы управления до 7 января 2021 года. В случае отказа жилищная инспекция решила бы этот вопрос в принудительном порядке. До 1 июля 2022 года все КСК должны ликвидироваться. Однако и 1 июля 2022 года эта система не заработала. Введение закона отложили. Его признали недоработанным и отправили доделывать обратно.
Проект оказался не вполне работающим. Основные разработчики, например, депутат парламента Альберт Рау признает, что закон сырой. Он инициировал в июне законопроект о внесении в него изменений, исходя из узких мест, противоречий, опыта применения уже действующего введенного закона. По его словам, закон отрабатывался совместно с председателями профильных организаций, представителями ассоциаций и сообществ. В нем порядка 90 (!) поправок. Сейчас они проходят экспертизу в госорганах. Между тем за лето у Рау набралось еще 30 поправок. Это депутат называет – «шлифовать закон». Он надеется, что в сентябре все будет готово. Сколько средств и времени уже потратили и сколько еще потратят на шлифовку сырого закона – вопрос скорее риторический.
Нет управы
А если взглянуть с другой стороны: что же могло пойти не так? Специалисты поясняют: состояние жилого фонда – забота самих собственников жилья. А тут, увы, общая ситуация ближе к картине: «моя хата с краю, я ничего не знаю».
По идее, благодаря нововведениям жильцы смогут напрямую контролировать качество выполняемых работ. Но не все так просто. Сами владельцы жилья нередко считают, что ОСИ хороши в новых домах и жилых комплексах. А вот в старых пятиэтажках, которым по 50 и более лет, где в основном живут пенсионеры и давно или никогда не было капремонта, новшества не поймут. Да и не потянут. Какие-то собственники жилья не читают и не анализируют документы, которые им приносят подписать. Мол, вы уж там сами как-нибудь. Другие элементарно не хотят платить за содержание и обслуживание домов.
– Есть определенные категории населения, которые не воспринимают переход на новую форму управления. В первую очередь задают вопросы о повышении тарифа, – рассказывает руководитель отдела жилищной инспекции и коммунального хозяйства города Павлодара Нурлан Рашитов. – Но на сегодняшний день обязательные минимальные затраты, которые мы планируем ввести на территории Павлодара, будут 29 тенге за квадратный метр. Это рекомендательный характер – минимальные затраты в пользу увеличения, есть определенные расчеты. Чем старее дом, тем он требует больше вложений. И там есть коэффициенты, которые работают на увеличение. Максимальные – порядка 50 тенге. Это те дома, которые были построены в 60–80-х годах. В целом средние затраты будут составлять порядка 35 тенге за кв. м. В любом случае тариф утверждается на общем собрании, решение принимают сами собственники жилья. На рассмотрении маслихата на ближайшей сессии будем этот тариф утверждать.
Между тем во многих многоэтажках Павлодара собрания по переходу на новую форму управления прошли не единожды. С трудом, уговорами и многократными обходами, но собрались у подъездов. Спорили, голосовали, избирали новый совет дома – тоже не без сложностей. Где-то даже перессорились, но пришли к более-менее единому мнению. И второй раз – уже после разъяснений. На очереди – еще собрания, после утверждения поправок в закон?
Где-то люди жалуются на то, что подписи на протоколе собрания жильцов, мол, вовсе не их. И якобы какие-то ушлые ребята все «уже решили» и «перехватили власть». В то же время отмечается, что полномочий у совета дома больше, чем у председателя объединения.
Но вот проблема – единства зачастую нет и среди жильцов. Дома делятся на коалиции тех и этих – кто за ПТ, а кто за ОСИ, за тот или этот состав совета дома и пр. Разгораются обиды, тлевшие десятилетия среди старожилов, вспыхивают новые конфликты. Говорят, вскрылось много интересного, вроде тайной сдачи в аренду общих подвалов дома и т. д. Созданные общедомовые чаты домов в мессенджерах превращаются в лавину с взаимными упреками, жалобами, руганью и отсутствием конструктива. А удобнее и чище так и не стало.
Со стороны председателей новых форм управления тоже есть нарекания: попробуйте собрать вечно недовольных, скептически настроенных, неактивных жильцов, разъяснить им общую ответственность. А потом все свое время, умения и нервы тратить на решения общих проблем. Которых, кстати, порой можно было избежать.
Увы, общая инфантильная, иждивенческая позиция граждан в этой ситуации расцветает пышным цветом. Никто из жильцов не хочет лишних забот и старается перевести ответственность на других. Зато уж спрашивать будет по полной – а как же, право имеет! Мол, где наши активисты? И снова ждут, что все сделают за них.
Между тем, вспомните, при КСК основной жалобой было – «нет на них управы!». Жильцы высказывали претензии об отсутствии отчетности по собранным финансам. Теперь, поясняют специалисты, новые формы управления подразумевают прозрачность в этом плане. К слову, долги за оплату КСК по наследству ОСИ и ПТ не переходят. Это задолженность не перед домом, а перед обслуживающим предприятием.
И еще – когда КСК ликвидируют, распускают персонал, решают вопрос с помещениями. Но зачастую, как показала практика, многие КСК просто «переодеваются» – меняют форму работы, став сервисной компанией. Ее жильцы могут нанимать для проведения определенных работ. Либо идет трансформация в управляющую компанию, это посредник, который может от имени собственников заключать договоры с сервисными организациями, вести финдела и т. д. Конечно, все это могут делать сами жильцы. Но обычно – не хотят.
Начинай сначала
ОСИ и ПТ – в чем разница? По сути, жильцы выбирают форму управления и открывают счета только для нужд своего дома, а главой ОСИ или ПТ может стать один из жильцов. Для ОСИ должны избираться советы домов и председатель, а еще и обязательная регистрация юридического лица с уставом, что гораздо сложнее. Для ПТ этого не требуется, но есть нюансы.
– Многие горожане воспринимают создание простых товариществ как упрощенную форму. Хотя по сути она по своей организации гораздо сложнее объединения собственников имущества, – поясняет руководитель отдела жилищной инспекции и коммунального хозяйства города Павлодара Нурлан Рашитов. – При образовании простого товарищества избранному доверенному физлицу все собственники должны предоставить доверенности на управление домом. Кроме этого, они должны заключить единый договор о совместном сотрудничестве, где должны расписаться все собственники. Есть определенные риски по финансовой отчетности, когда одно доверенное лицо открывает текущий накопительный счет. Здесь также должны работать ревизионные комиссии, члены совета дома. Есть определенные подводные камни, их нужно предусмотреть.
В Павлодаре зарегистрированы в органах юстиции 47 ОСИ и 730 ПТ. Между тем, как уточнил спикер, в законодательство, вероятно, внесут изменения определенного характера. Законопроект уже на рассмотрении в парламенте.
– И, скорее всего, на следующий год уже будут внесены изменения в Закон о жилищных отношениях, – говорит Нурлан Рашитов. – В части того, что ПТ организуют в домах, где не более 30 квартир. Если свыше 30 квартир, то необходимо в обязательном порядке регистрироваться как ОСИ. И есть планы, что будет третья форма на случай, если в малогабаритных домах меньше 20 квартир: СУ – совместное управление, как домовые комитеты сейчас. То, что в жилых домах без ограничений поголовно создаются простые товарищества, – это неправильно. В связи с изменением законодательства, думаю, процесс пойдет в обратную сторону. Мы будем совместно с жителями проводить работу по перетрансформации формы управления из ПТ в ОСИ.
В Павлодаре еще остается порядка 135 КСК. По закону они могут трансформироваться в сервисные организации, внеся изменения в свою уставную деятельность. Органом управления относительно домов они не могут быть, но сервисные услуги оказывать могут. Коммунальщики обращают внимание на важный момент: в преддверии холодов оставлять дом без управления и необходимых подготовительных работ не стоит.
– Накануне отопительного сезона мы уже в принципе пошли на то, чтобы хотя бы минимум совет дома создали, – отмечает руководитель отдела жилищной инспекции и коммунального хозяйства города Павлодара. – Совет дома – это коллегиальный орган управления, где собственников должно быть не менее трех человек, которые от имени жителей управляют вопросами содержания и обслуживания домов. Если решением собрания такое решение принято, то совет дома может заключить временный договор на обслуживание с определенной сервисной организацией.
Фактов предоставления недостаточных услуг со стороны сервисных компаний еще много, сообщают в жилинспекции. К сожалению, уровень сервисных организаций, который позволял бы обеспечить жителям комфортное проживание, еще не достигнут. Пока сервис остается на уровне предоставления услуг теми же КСК. Поэтому разъяснительную работу ведут и с компаниями сервиса, чтобы они, в первую очередь, повышали качество обслуживания.
