Хотите переехать в Россию и купить квартиру, скажем, в Новосибирске? Не торопитесь! Российский риэлтор объясняет, почему сейчас это сделать тяжело (и дело не только в войне)
Хотя с 24 февраля 2022 года переезд в Россию воспринимается как весьма неоднозначное решение, для некоторых это вполне закономерный шаг. Не углубляясь в мотивацию переезжающих (это их выбор), можно отметить, что переезд из Павлодара логичен, если речь идёт о переселении в более крупный город, а не в провинцию другого государства. Очевидный вариант в этом смысле — Новосибирск, в котором жителей Павлодара ценят как представителей «качественной миграции».
Однако переезд на пустое место — дело рискованное, в любом случае существует необходимость приобретения жилья. Можно ли это сделать в нынешних экономических и геополитических (одно от другого сейчас как отделишь?) условиях? И хватит ли у типичного павлодарца денег, чтобы в принципе жить в крупном российском городе? Журналист Вячеслав Половинко специально для «Нашей жизни» поговорил об этом с генеральным директором агентства недвижимости «Республика» (Новосибирск) и общественным деятелем Дмитрием Холявченко.
— Сначала у меня практический вопрос. Допустим, я житель Павлодара, которому вдруг понадобилось переехать в Новосибирск. Я долго работал, накопил какую-то сумму, тут ещё и бабушкина квартира продалась — и теперь у меня в наличии, предположим, 5 миллионов рублей. Гордый и довольный собой, я приезжаю в Новосибирск. Что я смогу купить на эти деньги?
— Новосибирск — большой город, расположенный на двух берегах реки и с очень четким делением по районам. Кроме того, понятие «Новосибирск» сейчас сильно выходит за административные границы города. К примеру, только на территории Новосибирского района сейчас строится миллион квадратных метров жилья. Принципиального отличия почти нет: с одной стороны улицы это Новосибирск, с другой — Станционный сельсовет, а, по сути, и там, и там 26-этажные дома. Ваших пяти миллионов в принципе хватит на трехкомнатную хрущевку на окраине. Квартира при этом будет требовать ремонта, но деньги на ремонт у вас, пожалуй, останутся. Если же мы говорим про центр города, то это маленькая квартира-студия в не самых свежих домах.
— Маленькая — это 30 метров?
— Да нет, меньше, конечно: метров 20-25. И то с трудом.
— Насколько давно такие цены? Этот гипотетический «я» изучал рынок за полгода до отъезда. С того момента что-то изменилось?
— Так у нас теперь ипотеки, по сути, нет, так что рынок стоит. Определить параметры торга и цены практически невозможно. Рынок сегментирован по классу жилья, по типам домов — и в каждом из этих сегментов так мало сделок сейчас (и они настолько ситуативны!), что вывести какую-то среднюю цену просто не получится. Полгода назад такого не было: запретительная ключевая ставка ЦБ у нас с осени прошлого года, какое-то время проходили сделки на старых трендах — а теперь наступило охлаждение, и рынок замер.
Новосибирск, Екатеринбург и Казань в этом смысле показательные примеры как города-миллионники, в которых очень развитая экономика и гибкий рынок труда. В таких городах сильна зависимость от ипотеки: с одной стороны, здесь большое количество людей, которые готовы вкладывать деньги в покупку жилья, а с другой — они эти деньги не могут сразу вытащить из кармана полной суммой. В депрессивных городах мало ипотеки и вообще мало сделок с жильём, в столичных агломерациях значительная часть сделок — это вложение в квартиры с целью инвестиций, причём часто люди платят сразу наличными. Новосибирск же по структуре своей экономики (очень много логистики, транспорта, третичного сектора) сильно завязан на ипотеке, так что запретительная ставка Центробанка бьёт по городу больше всего. Отмечу, что всё это касается, в первую очередь, вторичного жилья.
— Вроде ещё Путин и льготную ипотеку отменил. Это тоже сказалось?
— Была бы воля Путина, эта ипотека бы оставалась. Тут налицо лоббизм со стороны заинтересованных госведомств — в первую очередь, Минфина и Центробанка. Льготные программы ипотечного кредитования были впервые введены весной 2020 года, чтобы поддержать строительную отрасль в период пандемии. Сначала такая схема планировалась на год, но затем с добавлением новых программ льготная ипотека постоянно продлевалась. Комплекс этих ипотечных пакетов был устроен таким образом, что покупать по ним жильё можно было только на первичном рынке либо на вторичном, но лишь у самого застройщика. Было исключение по семейной ипотеке: до конца 2023 года можно было купить вторичное жилье по переуступке у инвестора.
Льготная ипотека очень сильно исказила рынок недвижимости. В нормальных условиях доля первичного рынка жилья никак не может превышать 20%-30% от всего количества сделок — и то как раз в городах по типу Новосибирска. После введения льготных ипотек стало наблюдаться сильное расхождение в ценах между первичным и вторичным рынком жилья. Большинство людей думает, что при нормальных условиях квартира на первичном рынке должна стоить чуть дешевле, чем на вторичном. Потому что существуют строительные риски, нужно делать ремонт, ты начинаешь жить в доме, где ещё продолжаются какие-то работы. Но на самом деле квартира в новостройке должна быть в среднем дороже жилья на вторичном рынке на 10 процентов. Вторичное жилье в значительной своей массе — это старый советский фонд, в котором не соответствующая современности планировка, нет парковок, плохая инфраструктура, ну и так далее. Это объясняет, почему новая квартира должна быть чуть дороже. Но в России на конец прошлого года разница в ценах между первичным и вторичным жильём составила в среднем 55%. Перед нами классический пузырь: цены на первичном рынке завышены процентов на сорок. Центробанк это сильно беспокоило, а кроме того — он не мог бороться с инфляцией после событий прошлого года, когда была попытка вооруженного мятежа. В тот момент застройщики в России продали невероятное количество жилья. В августе-сентябре 2023 года выдавалось по триллиону рублей ипотечных кредитов по стране. 90 процентов этих сделок на первичном рынке было обеспечено льготной ипотекой.
Одновременно была ипотека и по вторичному рынку, поскольку там была вполне рабочая ставка: таковой она считается, если не превышает 15% годовых. Но Центробанк повышает ставку до 16%, то есть ипотеки на вторичном рынке, по факту, больше нет. Но на льготную ипотеку это не влияет, тут ведь вопрос политики, а не экономики, так что пузырь продолжил надуваться. С конца прошлого года ЦБ и Минфин усложнили процедуру получения льготной ипотеки, так что её, по сути, стало можно получить только на покупку одной квартиры у юридического лица, то есть у застройщика. Это был промежуточный этап, во время которого застройщикам дали заработать ещё хоть что-то перед катастрофой.
А с 1 июля 2024 года в общем в льготной ипотеке (часть отменили совсем, в других программах сильно урезали финансирование и вновь усложнили условия выдачи) осталось лишь около 30% денег, которые могли в неё прийти. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина формулирует нынешнюю ситуацию так: да, застройщики много потеряют, но они в прошлом году хорошо продались, так что у них есть подушка безопасности. Однако дело в том, что застройщики пик прошлого года воспринимали не как редкую удачу, а как новую реальность. Так что практически все деньги с этих сделок были пущены не в подушки безопасности, а на новое строительство. Объёмы строительства с прошлого года растут на несколько сотен тысяч метров каждую неделю. А теперь 70% сделок уходит, так что для строительного рынка наступает время катастрофы. Да, некоторые застройщики выкарабкаются, но если те, кто продал лишь 10-20% жилья, в течение полугода ничего не придумают, они почти гарантированно банкроты.
— Но в таком случае по законам рынка переизбыток предложения должен привести к падению цен — тут-то я со своими пятью миллионами и выхожу!
— Так не получится. Есть два сценария, и в обоих ваша схема не работает. Если ключевая ставка не будет меняться (что, скорее всего, и произойдёт), цены на вторичном рынке в том же Новосибирске упадут процентов на двадцать (а я напомню, что они и так ниже, чем в «первичке»). Но люди, которые раньше претендовали на льготную ипотеку, теперь все пойдут за «вторичкой». Застройщики, оставшиеся без льготной ипотеки, по идее, должны были бы тоже снижать цены и на первичное жилье, но опыт прошлых лет показывает, что в таких ситуациях они стараются выводить деньги «налево» и уходить в банкротство.
Если же ключевая ставка всё же снизится, рыночная ипотека вернётся, однако первичный рынок умрёт сразу. Ни один застройщик не сможет снизить цены на 30%, у него просто экономика устроена по-другому. Все будут покупать «вторичку», причём туда войдёт и уже сданный дом застройщика, в котором квартиры выкуплены под самоотделку инвесторами.
То есть вы приезжаете с пятью миллионами, а есть только вторичный рынок, на котором резко усилилась конкуренция. А кроме того, во время кризисов многие люди снимают объявления с продажи: мол, ничего не понятно, так что мы пока ничего продавать не будем. И ещё многие квартиры продают для обмена: одну продали, другую купили. Им в принципе всё равно, сколько стоит квартира, им важна разница между двумя ценами. Но как только в арифметической прогрессии начинает снижаться цена на квартиры, в геометрической прогрессии «снизу» её подпирают другие факторы. В частности, отложенный спрос: у россиян на депозитах находится до 50 триллионов рублей, из которых 20 может прийти на этот вторичный рынок. Так что квартира снизится в цене на пять процентов, но количество покупателей на неё вырастет сразу на 10 процентов — и многие из них будут с чистыми деньгами.
— Говорят, что денег в принципе стало больше не только из-за тех, что лежат на депозитах, но и из-за разного рода выплат. Кому-то семь миллионов выплачивают за потерю мужа на фронте. Эти деньги как-то повлияли на рынок, или люди, их получившие, не сильно думают о покупке жилья, им бы кредиты погасить?
— Нечто похожее раньше говорили про материнский капитал. Была иллюзия, что он сильно влияет на цены на недвижимость. Цены, действительно, поднялись, но только в одном сегменте: за пределами крупных городов самое дешёвое жильё перестало стоить меньше величины материнского капитала. Раньше комнаты в коммуналках пригорода стоили 250-300 тысяч рублей, а теперь — 650 тысяч и ни рублём меньше. При этом материнский капитал был важен для рынка недвижимости как фактор, подталкивающий людей к принятию решений. Во-первых, постоянно был страх, что маткапитал не продлят, поэтому им нужно воспользоваться сейчас. Во-вторых, можно было быстрее погасить ипотеку и думать о следующей.
Семьи, чьи мужчины так или иначе связаны с СВО, на рынке присутствуют и являются важным фактором. Я работал со вдовой, которая получила пособие по потере кормильца на фронте на каждого ребёнка. Получилось суммарно 10 миллионов плюс продали свою квартиру — и в итоге купили три, каждому ребенку по квартире. В сухом остатке один факт, дающий основания для таких выплат со стороны государства, привёл сразу к четырём сделкам. Но по объёму денег на рынке эти люди не могут влиять на цены на недвижимость. То есть ситуация ровно такая же, как с материнским капиталом.
Другое дело, что я заметил такой факт. Из-за малого количества сделок нельзя сказать, тренд ли это, но семьи, в которых были люди, участвующие в боевых действиях — одни из немногих, кто продолжал брать рыночную ипотеку. То есть обычно человек берёт рыночную ипотеку по большой ставке, только когда у него остро стоит жилищный вопрос, либо сумма, которую он берёт именно в ипотеку, сама по себе небольшая. А такие семьи — они берут ипотеку и на большую часть от стоимости жилья. На мой взгляд, это полное безумие, но уровень финансовой грамотности у таких людей обычно ниже, а, кроме того, сиюминутные решения для них, видимо, оказались важнее каких-то долгосрочных расчётов.
— С чисто человеческой точки зрения как бы вы определили настроение вдов, с которыми вы работали? С одной стороны, потеряла мужа, а с другой — столько денег свалилось, что можно сразу всем детям по квартире купить.
— В том случае с тремя квартирами, о котором я говорил, мужа убили в первые дни конфликта, похоронка пришла в июле. В феврале 2023 года вдова обратилась ко мне, чтобы урегулировать все нюансы, связанные с определением долей. На это ушла ещё пара месяцев. И только летом прошлого года мы занялись сделками. То есть прошло большое количество времени, и эмоции уже притупились. Но в какой-то момент вдова сказала: «Андрей очень переживал, что он не мог обеспечить свою семью так, как мы хотели. После смерти он смог это сделать». Радости в этой фразе никакой не было. Надо уточнить, что муж был кадровым офицером, так что некий подобный сценарий наверняка всё же предполагался.
— Я спрашиваю потому, что есть целые исследования о том, что матери и жёны буквально выталкивают своих мужчин, чтобы те, даже если их убьют, хотя бы обеспечили жизнь близких.
— Легко в это верю. Россия очень сильно разделяется территориально. Например, в самом Новосибирске мобилизовывали очень мало людей: в крупном городе такие непопулярные меры вызывают больший резонанс и большие проблемы. Значительную часть людей мобилизовывали из сельской местности, где, во-первых, действительно, присутствуют подобные патриотические настроения: это наш долг, и не надо от него отказываться. Во-вторых, есть и стремление заработать, а иногда и отправить непутевого родственника хоть куда-нибудь, чтобы он не буянил дома.
— С рынком покупки и продажи недвижимости в России всё более-менее понятно. А что с рынком аренды?
— С ним происходит ситуация, которую Центробанк как раз называется «сберегательными настроениями россиян». Люди откладывают деньги на депозиты, а то и просто на текущие счета — как раз у родственников тех, кто находится в зоне СВО, эти деньги там и болтаются. И те, кто приезжает в тот же Новосибирск — а город исторически транзитный, — начинают думать, что цена на жильё их не устраивает. Поэтому резко вырастает цена на аренду, в Новосибирске этот рост был вообще самый высокий по стране. Люди ушли в съём жилья в результате отложенного спроса. Возник дефицит предложения, выросли цены.
— Как на рынке недвижимости сказалась история с ужесточением миграционного законодательства после теракта в «Крокусе»?
— Никак не сказалась, никто ничего не ощутил. Остановите сто человек на улице в Новосибирске, спросите, увидели ли они ужесточение борьбы с миграцией в стране. Скорее всего, ни один человек ничего не слышал даже. Единственное, что идёт уже давно: в разных регионах принимают пакеты законов о запрете мигрантам работать в некоторых отраслях. Что и вправду сказалось, так это колебания курса рубля из-за инфляции в прошлом году — как раз после пригожинского мятежа. Некоторым из мигрантов, которые работали у застройщиков, стало просто невыгодно работать: отсюда в том числе дефицит кадров. В России в принципе большой недобор работников — около 30 процентов по стране. И поэтому в условиях, когда нужно добирать людей, борьба с миграцией, как мне кажется, будет только на словах.
Вообще, прозвучит дико, но с началом СВО в стране как будто бы взаимоотношения государства и бизнеса стали лучше — начали либерализовываться некоторые нормы, упрощается госрегулирование и контроль. Понятно, что всё сильно искажено в пользу необходимости вести военные действия, но в целом те или иные нормы потом размазываются по другим отраслям — и становится полегче. В этом смысле с миграцией тоже всё будет нормально, как мне кажется.
— Вернёмся к гипотетическому жителю Павлодара, который с пятью миллионами ни туда и ни сюда теперь. Дайте ему пару практических советов, что делать: переезжать в условный Новосибирск или лучше даже не продавать бабушкину квартиру, потому что турбулентность слишком высока?
— Тут важно понимать, что Павлодар, Усть-Каменогорск и Семей — важные доноры для Новосибирска в плане очень качественной миграции. Как и для любой миграции внутри России, тут важно ориентироваться только на две причины. Первая — это работа. В Новосибирске её очень много, но она очень специфическая: тут приезжали люди из Вятки и говорят, что работы нет, поскольку нет заводов. На самом деле, в городе очень много чем есть заняться, просто речь идёт о третичном секторе экономики. Если есть работа — для жителей Павлодара это может быть интересно. В конце концов, Новосибирск в четыре раза больше вашего города, как ни крути.
Вторая причина — обучение детей. Как обычно и делают павлодарцы, если дети едут поступать в университет, то в Новосибирске для них покупается квартира. Это осознанный шаг, поскольку как минимум несколько вузов в городе очень высокого уровня, и, поступая в них, люди обычно рассчитывают, что останутся в России. Понятно, что в Казахстане сейчас тоже множество преимуществ, тот же международный бизнес лучше представлен. Но если речь идёт о логистике и консалтинге, то в целом в городах России эти сферы развиты, пожалуй, лучше, нежели в любом городе Казахстана — за исключением разве что Алматы.
Ну, а если вы рассматриваете квартиру в Новосибирске как инвестицию, то тут возникают проблемы — в первую очередь, политического характера. Ситуация изоляции России приводит к непредсказуемости, и каждому павлодарцу тут уже надо решать самостоятельно, для каких целей ему нужна квартира и на какие риски он готов пойти.
