Мыльный пузырь лопнул! Цены на недвижимость в нашем городе рухнули на 40 процентов в долларовом эквиваленте с 18 августа прошлого года. Об этом нашей газете сообщил руководитель агентства недвижимости REAL Жомарт Владимирович Исакаев. Предпосылок для роста цен в долларах нет, добавил он.
В прошлом году средняя цена квадратного метра недвижимости была 713 долларов, а в настоящий момент – 420 долларов. В тоже время средняя цена в тенге выросла примерно на восемь процентов — с 132 тысяч тенге до 143 тысяч тенге за квадратный метр.
В других регионах Казахстана ситуация аналогичная: в Астане цены упали с 1963 долларов до 1129 долларов за метр, и выросли на 40 процентов в тенге — до 414 тысяч тенге, а в Алматы цены снизились с 1705 до 1216 долларов, и выросли в тенге на аналогичные 40 процентов — до 453000 тенге за квадратный метр. Об этом сообщили аналитики сайта «Крыша».
Есть много причин такого резкого падения цен, но рассмотрим лишь некоторые из них. Первая – это череда девальваций тенге, в результате которых платежеспособность населения резко упала. Подорожало все (официально на 13.7 процентов, но фактически «слегка» побольше), соответственно, у людей все меньше остается денег на покупку недвижимости, а у многих откладывать и вовсе не получается.
Вторая причина – почти все банки перестали выдавать кредиты на покупку жилья. Это происходит из-за того, что у большинства потенциальных заемщиков снизился уровень реальных доходов, а также усилилась нестабильность на рынке труда. Проще говоря, для людей увеличился риск быть сокращенным или уволенным, поэтому наши сограждане теряют платежеспособность в глазах кредитных организаций. Можно добавить, что большинство банков стремятся выдавать кредиты в долларах, что еще больше усугубляет проблему.
Следующий фактор, влияющий на снижение цен на жилье, – это отток населения из Павлодарской области. Большая часть уезжает в Россию и другие страны дальнего и ближнего зарубежья, меньшая – в другие регионы Казахстана.
Так чего же стоит ждать в ближайшем обозримом будущем на рынке недвижимости Павлодара? Не нужно быть прозорливцем, чтобы понять: цены на недвижимость могут упасть еще больше, если продолжится рост курса доллара. Это приведет к просрочке по платежам заемщиков по валютной ипотеке, и, соответственно, продаже банками залогового имущества.
Приведу пример из жизни: есть у меня знакомый, который покупал квартиру в ипотеку. Ежемесячный платеж у него – 300 долларов. До февраля 2014 года он платил 45 тысяч тенге в месяц, после девальвации 2014 года – 54 тысячи, а сейчас ему нужно платить 105 тысяч тенге ежемесячно (при курсе 350 тенге за доллар). Совокупный доход у его семьи, состоящей из четырех человек, – он, жена, и двое малолетних детей – 140 тысяч тенге. То есть, если он заплатит банку свой ежемесячный платеж, на жизнь у его семьи останется аж 35 000 тенге. Естественно, если не случится чуда в виде богатого наследства, или он не выиграет в лотерею, то ему придется отдать квартиру банку, который будет продавать ее примерно в два раза дешевле, чем брал ее. Почему так?
Дело в том, что мой знакомый купил квартиру за 30 тысяч долларов, половину этой суммы он внес сам, а вторую половину добавил банк. То есть, для того, чтобы банку получить свои деньги, ему нужно продать квартиру за 15 тысяч долларов. Грубо говоря, если бы мой товарищ несколько лет назад просто положил свои 15 тысяч долларов на депозит, а не связался с ипотекой, то он смог бы сейчас спокойно купить квартиру в свою собственность и не был бы никому должен. Но, как говорится, знал бы прикуп, жил бы в Сочи! Тем обиднее ему сейчас, когда понял, в какое безвыходное положение он попал.
Государство, на словах, не отказалось помогать таким долларовым ипотечникам. Конечно же, у нас имеется программа рефинансирования долларовых кредитов. Она предусматривает выплату заемщиками банку только основного долга, без процентов и пени за просрочку. Условия для того, чтобы попасть в эту программу, имеют множество ограничений для заемщиков, и в нее очень трудно попасть. Но даже если моему знакомому это удастся, то это его все равно не спасет- его ежемесячный платеж банку уменьшится лишь на сумму процентов по кредиту, то есть на 25200 тенге. Хотя попробовать все же стоит.
А таких людей, как мой знакомый, наверняка немало среди валютных ипотечников. Даже если у части них такая же экономическая ситуация, как у моего знакомого, то это приведет к росту продаж залоговых квартир и, соответственно, к снижению цен на недвижимость в целом.
Нельзя сказать, что государство ничего не предпринимает в связи с этим. Сам президент провозгласил программу по дедолларизации экономики. Но начали почему-то с запрета на указание цен в долларах на недвижимость и автомобили. Однако это вряд ли приведет к изменению цен. В отличие от России, народ у нас привык считать в долларах. По той простой причине, что основные виды товаров до сих пор завозятся из-за рубежа. И эта привычка будет бытовать еще долго, поскольку наблюдение за валютой, называемой тенге, показывает, что за все годы своего существования она только обесценивается.
Если говорить о прогнозах, то при дальнейшем обесценивании национальной валюты цены на недвижимость в долларах будут продолжать падать, а в тенге расти. Поэтому, если сбудется прогноз российского Агентства Прогнозирования экономики, доллар к концу этого года будет стоить 502 тенге по отношению к американской валюте, то цены на недвижимость в Павлодаре упадут еще примерно на 30 процентов в долларовом эквиваленте. Насколько они возрастут в тенге, посчитать невозможно.
Валерий ГРИГОРЬЕВ, НЖ№8, 25.02.16
